Договор найма между физлицами обязателен в письменной форме — нотариус не нужен. Чтобы он действительно защищал, в нём должны быть: стороны с паспортными данными, предмет (адрес, площадь, кадастровый номер, основание собственности), срок, размер платы и порядок оплаты, обеспечительный платёж, опись имущества и порядок расторжения. Ниже — разбор каждого пункта и готовый образец.
Найм или аренда — как правильно
Между двумя физлицами правильно говорить «найм». Стороны называются наймодатель и наниматель, их отношения регулирует глава 35 ГК РФ. «Аренда» — это когда хотя бы одна сторона юрлицо (ст. 606, п. 2 ст. 671 ГК РФ); организация может снять жильё только для проживания граждан.
На практике слова «аренда» и «сдать в аренду» используют повсеместно — и большинство понимают, о чём речь. Но в договоре между физлицами важно написать именно «договор найма жилого помещения» и именовать стороны «наймодатель» / «наниматель». Если написать «договор аренды», при споре суд будет применять другую главу ГК, и часть защитных норм — в том числе по порядку расторжения — может не сработать.
Что обязательно прописать
Стороны и паспортные данные
ФИО полностью, серия и номер паспорта, кем и когда выдан, дата рождения, адрес регистрации — для обеих сторон. Без полных данных договор сложно применить в суде или при страховых случаях.
Предмет договора
Точный адрес квартиры (улица, дом, корпус/строение, квартира), общая и жилая площадь, кадастровый номер, основание собственности (реквизиты выписки из ЕГРН или другого документа). Добавьте, для кого предоставляется жильё: только наниматель, с членами семьи или конкретными лицами.
Срок найма
Дата начала и дата окончания. Если не хотите регистрировать договор в Росреестре — ставьте до 11 месяцев. Почему именно так — в разделе «Срок и регистрация» ниже.
Размер платы и порядок оплаты
Сумма цифрами и прописью, до какого числа платить каждый месяц, каким способом (реквизиты карты или счёта). Отдельно — что с коммуналкой: входит в фиксированную сумму или оплачивается сверх неё по счётчикам. Если по счётчикам — зафиксируйте, как жилец передаёт показания и в какой срок. Подробно о методике расчёта — в статье про расчёт коммуналки по счётчикам.
Обеспечительный платёж (депозит)
По закону это обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ): деньги, которые наниматель вносит заранее, чтобы обеспечить денежные обязательства — возмещение ущерба имуществу или задолженность по оплате. Если эти обстоятельства наступят, сумма засчитывается в счёт соответствующего обязательства; если нет — возвращается жильцу при выезде. В договоре нужно прописать: сумму, за что удерживается, срок возврата после освобождения квартиры и порядок вычетов.
Важно не путать депозит с задатком. Задаток (ст. 380–381 ГК РФ) — инструмент с платёжной функцией и правилом двойного возврата при срыве сделки; он применяется при предварительном договоре или брони, а не как обеспечение по уже заключённому договору найма. Если случайно написать в договоре «задаток» вместо «обеспечительный платёж», механика кардинально меняется. В договоре найма правильное слово — «обеспечительный платёж».
Передача помещения и опись имущества
Квартира передаётся по акту приёма-передачи с приложением — описью имущества. Подписи обеих сторон фиксируют состояние на дату заселения; при выезде процедуру повторяете и сверяете со списком. Как составить опись, чтобы не было споров о сломанной технике, — в отдельной статье об описи имущества.
Кто отвечает за ремонт
Текущий ремонт квартиры (замена лампочек, ручек, мелкая сантехника) — как правило, жилец. Капитальный ремонт дома и общего имущества — собственник: это его прямая обязанность по закону. Детальный разбор с цитатами Жилищного кодекса — в статье про капремонт: кто платит — собственник или жилец.
День оплаты и что при просрочке
Зафиксируйте конкретное число: «до 10-го числа каждого месяца». Пропишите, через сколько дней просрочка переходит в «нарушение договора» и как вы действуете: сначала сообщение, потом официальная претензия. Шаблоны вежливых напоминаний — в статье о том, как напомнить жильцу об оплате.
Срок и регистрация
Договор найма на срок до 12 месяцев в Росреестре не регистрируется — его достаточно подписать двум сторонам. Договор на год и дольше порождает обременение на квартиру, которое подлежит государственной регистрации (ст. 674 ГК РФ ч. 2). Именно из-за этого требования и сложилась массовая практика заключать договоры ровно на 11 месяцев.
Это не обход закона и не серая схема — просто один из предусмотренных вариантов. По истечении 11 месяцев подписываете новый договор или дополнительное соглашение о продлении.
Автопролонгация. Если по истечении срока ни одна сторона не уведомила другую о прекращении, договор по умолчанию продлевается на тех же условиях. Хотите этот механизм — пропишите явно. Не хотите — добавьте пункт: «договор по истечении срока автоматически не продлевается».
Как расторгнуть договор
Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Никаких штрафных санкций за это предусматривать нельзя — они будут ничтожны.
Наймодатель расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке не может — только через суд (п. 2 ст. 687 ГК РФ). Основания: жилец не вносил плату более 6 месяцев (при краткосрочном найме — более 2 раз по истечении срока платежа), испортил или разрушил жильё, нарушает права соседей и предупреждения не помогли.
Практический вывод: «выгнать завтра» нельзя. Именно поэтому в краткосрочном договоре стоит отдельно прописать порядок досрочного выезда по соглашению сторон — например: наниматель предупреждает за 30 дней, депозит возвращается за вычетом оплаты за последний месяц.
Готовый образец договора найма
Скопируйте каркас ниже и заполните данные в квадратных скобках. Стандартные клаузулы включены; при нестандартных условиях покажите договор юристу.
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
г. [город], [дата]
[ФИО наймодателя], паспорт серии [XX] № [XXXXXX], выдан [кем], [дата выдачи], зарегистрированный по адресу: [адрес], именуемый далее «Наймодатель», с одной стороны, и [ФИО нанимателя], паспорт серии [XX] № [XXXXXX], выдан [кем], [дата выдачи], зарегистрированный по адресу: [адрес], именуемый далее «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Наймодатель передаёт Нанимателю во временное владение и пользование жилое помещение — квартиру по адресу: [полный адрес], общей площадью [N] кв. м, жилой площадью [N] кв. м, кадастровый номер [XX:XX:XXXXXX:XX], принадлежащую Наймодателю на основании [документ, реквизиты].
1.2. Помещение предоставляется для проживания Нанимателя [и следующих лиц: ФИО].
2. Срок найма
2.1. Срок найма устанавливается на [11 месяцев], с [дата начала] по [дата окончания] включительно.
3. Плата и порядок расчётов
3.1. Ежемесячная плата за найм составляет [сумма] рублей ([сумма прописью]). Оплата производится до [числа] числа каждого месяца путём [перевода на карту / иным способом: реквизиты].
3.2. Коммунальные услуги (вода, электроснабжение, газ) оплачиваются Нанимателем сверх платы за найм по показаниям приборов учёта. Показания передаются до [числа] числа каждого месяца.
4. Обеспечительный платёж (депозит)
4.1. Наниматель уплачивает обеспечительный платёж в размере [сумма] рублей до подписания договора.
4.2. Платёж возвращается в течение [N] рабочих дней после подписания акта возврата за вычетом задолженности и стоимости ущерба (при наличии).
5. Передача помещения
5.1. Помещение передаётся по акту приёма-передачи с описью имущества (Приложение № 1), которые являются неотъемлемой частью договора.
6. Права и обязанности сторон
6.1. Наниматель обязан: содержать помещение в чистоте; не нарушать права соседей; производить текущий ремонт за свой счёт; своевременно вносить плату; не производить переустройство без письменного согласия Наймодателя.
6.2. Наймодатель обязан: передать помещение в пригодном для проживания состоянии; не препятствовать пользованию в течение срока найма; нести расходы на капитальный ремонт.
7. Расторжение договора
7.1. Наниматель вправе расторгнуть договор, письменно предупредив Наймодателя не менее чем за 3 (три) месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
7.2. Расторжение по инициативе Наймодателя — в судебном порядке по основаниям п. 2 ст. 687 ГК РФ.
7.3. По соглашению сторон договор может быть расторгнут досрочно при письменном уведомлении за [N] дней и урегулировании расчётов по обеспечительному платежу.
8. Реквизиты и подписи сторон
Наймодатель: [ФИО], паспорт [серия № ...], тел.: [телефон]
Подпись: _________________ / [ФИО]
Наниматель: [ФИО], паспорт [серия № ...], тел.: [телефон]
Подпись: _________________ / [ФИО]
Это типовой шаблон. Под вашу ситуацию проверьте формулировки; для нестандартных условий лучше показать договор юристу.
Скачать образец договора (.docx)
Другие готовые формы — на странице образцов документов.
Частые ошибки
- Договор на словах. Устные договорённости не защищают ни одну сторону — при споре доказать что-либо практически невозможно.
- Называют «аренда» вместо «найм». Между физлицами это найм (гл. 35 ГК РФ). «Аренда» — другая глава кодекса, другие нормы по расторжению.
- Нет описи имущества. При выезде спор о «сломанной стиральной машине, которая и так была сломана» без описи неразрешим.
- Не зафиксирован день оплаты. «В начале месяца» — не дата. Без конкретного числа сложно аргументировать просрочку.
- Договор на год+ без понимания про регистрацию. Обременение на квартиру может создать трудности при продаже или рефинансировании.
- Нет пункта о досрочном расторжении. Жилец вправе уехать с уведомлением за 3 месяца — а «выгнать» его без суда нельзя. Лучше прописать обоюдный порядок выезда заранее.
Чтобы не путаться в датах оплаты и расчётах коммуналки, удобно вести всё в одном месте: в РентоПро фиксируете дату платежа по договору, вводите показания счётчиков — и сервис сам считает сумму за месяц и формирует квитанцию для жильца. Для одной квартиры бесплатно.
