Самозанятый платит с аренды от физлица 4%, от юрлица или ИП — 6%. При ставке 4% с ежемесячной аренды 35 000 ₽ налог составит 1 400 ₽ в месяц. Режим — налог на профессиональный доход (НПД), регулируется Федеральным законом № 422-ФЗ. Ниже — ставки, лимит дохода, как пробить чек жильцу и что входит в налогооблагаемую сумму.
Сколько платить
Две ставки — в зависимости от того, кто платит вам аренду:
| Кто платит аренду | Ставка НПД | Пример (35 000 ₽/мес) |
|---|---|---|
| Физическое лицо (жилец-частник) | 4% | 1 400 ₽ |
| Юрлицо или ИП | 6% | 2 100 ₽ |
Большинство частных арендодателей сдают жильё физлицам — для них актуальна ставка 4%.
Стартовый бонус: −1% до израсходования
После первой регистрации в качестве самозанятого ФНС начисляет налоговый вычет 10 000 ₽. Пока он не израсходован, ставка снижается: с 4% до 3% (для физлиц) и с 6% до 4% (для юрлиц). Вычет применяется автоматически приложением «Мой налог» — вручную считать ничего не нужно.
На примере: 35 000 ₽ × 3% = 1 050 ₽ в первые месяцы вместо 1 400 ₽. Бонус кончится примерно через год регулярных платежей.
Лимит 2,4 млн и что будет при превышении
НПД доступен, пока годовой доход не превысил 2 400 000 ₽ (ст. 4 № 422-ФЗ). В пересчёте на месяц — это 200 000 ₽/мес. Для одной квартиры средней ценовой категории этот порог практически недостижим. Но если вы сдаёте несколько квартир — риск реальный.
При превышении лимита приложение «Мой налог» автоматически снимает вас с учёта как самозанятого. С этого момента доходы от аренды попадают под общий режим: НДФЛ 13% как у физлица — или нужно заранее оформить ИП и выбрать подходящий режим. Это важно отследить заблаговременно, а не по факту.
Если суммарный доход от аренды приближается к 2 млн ₽ за год — заранее проконсультируйтесь о переходе на ИП (УСН или патент). Внезапное снятие с НПД в середине года создаёт налоговые обязательства задним числом.
Можно ли совмещать с работой
Да — НПД совмещается с трудовым договором. Зарплата по основному месту работы облагается НДФЛ через работодателя как обычно — самозанятость на это никак не влияет. Доход от сдачи квартиры вы декларируете отдельно как НПД.
Это снимает самый распространённый страх: «если я оформлю самозанятость, что-то изменится у меня на работе». Нет, не изменится. Работодатель не уведомляется, пенсионные взносы с трудовой зарплаты идут как прежде.
Как оформить чек жильцу
Каждый раз, когда вы получили арендную плату, нужно пробить чек в приложении «Мой налог»: указать сумму, выбрать «Аренда жилья», выбрать тип плательщика (физлицо). Чек отправляете жильцу ссылкой или PDF — это подтверждение оплаты для обеих сторон. Налог считается автоматически и списывается до 28-го числа следующего месяца.
Сумму аренды и реквизиты для оплаты жилец берёт из договора найма. Удобнее всего, когда в договоре прямо прописан способ оплаты (карта, СБП) и дата — тогда каждый платёж легко сопоставить с чеком.
Принимайте оплату прозрачно: перевод на карту или по СБП, а не «наличкой в конверте». Так история операций совпадает с выданными чеками — это защита и для вас, и для жильца при любом споре.
Что входит в налогооблагаемую сумму
Налогом облагается только арендная плата. Компенсация коммунальных услуг по счётчикам (фактическое потребление воды, электричества, газа) в налогооблагаемый доход не входит — это возмещение расходов, а не доход.
- Аренда 35 000 ₽ — облагается, чек пробиваете на эту сумму, платите 1 400 ₽ налога.
- Коммуналка по счётчикам 1 800 ₽ — не облагается, отдельный чек или вовсе без чека (жилец напрямую оплачивает в УК).
- Аренда «всё включено» 38 000 ₽ — облагается вся сумма целиком, потому что коммуналка «зашита» в фиксированную плату и разделить её невозможно.
Вывод: если хотите честно не платить налог с коммуналки — выделите её отдельной строкой в расчёте по счётчикам и укажите в договоре, что коммунальные услуги оплачиваются сверх фиксированной аренды по фактическому потреблению.
А если не самозанятый
НПД — не единственный легальный способ сдавать квартиру. Если по каким-то причинам режим самозанятости не подходит, есть два других варианта:
- НДФЛ как физлицо — 13% с дохода, декларацию 3-НДФЛ подаёте раз в год до 30 апреля. Ставка выше, зато никакой регистрации и чеков. Подробнее — в статье про НДФЛ при сдаче квартиры.
- ИП на патенте — фиксированная стоимость патента на срок от месяца до года, зависит от региона и площади. Удобно при нескольких квартирах с высокой арендой. Подробнее — в статье про патент для ИП.
Для большинства — одна квартира, жилец-физлицо — НПД остаётся самым удобным: минимальная ставка, простое приложение, не нужно сдавать декларации.
Частые ошибки
- Не пробивают чек. Деньги получены — а чека нет. Формально это нарушение режима НПД: доход не задекларирован. Привычка «пробью потом» ведёт к штрафам.
- Думают, что налог платится и с коммуналки. Нет — если коммуналка выделена по счётчикам и не зашита в фиксированную аренду, налога с неё нет.
- Не следят за лимитом 2,4 млн ₽. Приложение «Мой налог» показывает накопленный доход — следите за ним, особенно если квартир несколько.
- Считают, что нельзя совмещать с работой. Можно. НПД и трудовой договор — независимые режимы налогообложения.
- Принимают оплату «в конверте». Наличные без чека — формально незадекларированный доход. Переводы на карту и чеки дают прозрачную историю и защищают от претензий налоговой.
Фиксировать каждый арендный платёж и держать историю по квартире удобно в РентоПро. Чеки «Мой налог» сервис не выставляет — но всё остальное по расчётам с жильцом в одном месте. Для одной квартиры бесплатно.
